Недвижимость в Турции

Почему Турция?

Турция занимает третье место в российском рейтинге самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость. В пользу Турции свидетельствуют визовая доступность, доверие к русским инвесторам и относительно доступные цены. Новый закон № 5444, опубликованный в турецкой официальной прессе 6 января 2006 года, о продаже недвижимости иностранным гражданам упростил процедуру оформления купленного объекта.

В принципе, иностранные инвесторы могли стать полноправными владельцами местной недвижимости и до принятия нового закона. Но не все. А только граждане тех, стран, законодательства которых позволяли туркам приобретать недвижимость в частную собственность. То есть, с юридической точки зрения соблюдался принцип взаимности.

Российские законы долгое время запрещали турецким гражданам покупать в собственность жилье. При этом купить недвижимость в Турции было все-таки можно. Но для этого приходилось создавать там юридическое лицо, оформляя купленный объект на него. Точно также поступали и сами турки. Понятно, что подобная ситуация негативно влияла на спрос. Недвижимость в Турции покупали единицы. Впрочем, относительно недавно, туркам было разрешено приобретать недвижимость в России, за исключением земельных участков. А летом прошлого года турецкие власти ответили добром, не только русским, но и всем остальным зарубежным инвесторам, выпустив новый закон.

Кроме того, важным фактором, сформировавшим ажиотажный спрос на турецкую недвижимость, стали позитивные изменения в экономике Турции, в частности успешно проведенная деноминация турецкой лиры и относительная стабилизация инфляции в стране. На этом благоприятном фоне стало бурно развиваться жилищное строительство.

То, что турки строить умеют, хорошо известно. При этом объекты сдаются в срок и находят своего покупателя. Благоприятный визовый режим в отношении русских граждан сохранится еще, как минимум, пять лет, а то и больше. По предварительным данным Турцию «возьмут» в ЕС, не раньше 2012 года. По прогнозам западных аналитиков, в ближайшей перспективе цены на турецкую недвижимость могут увеличиться на 100-140%.

За четыре моря

Особой популярностью у иностранцев пользуется жилье на побережье, то есть на юге и юго-западе страны. Выбор у покупателей богатый. Турцию омывает четыре моря: Черное, Мраморное, Эгейское и Средиземное. Основной вектор покупательского спроса направлен в сторону эгейского и средиземноморского побережья. Там располагаются всемирно известные города-курорты: Бодрум, Кушадасы, Фетхие, Анталья, Кемер, Белек, Сиде, Аланья, куда в горячий сезон приезжает масса туристов из Европы и России. Причем, турпоток из России насчитывает свыше полутора миллионов человек в год.

Изучить обстановку на местности можно совместив ее с отдыхом. Объектов для инвестиций достаточно. Для справедливости надо отметить, что и конкуренция среди зарубежных инвесторов чрезвычайно высока: дома на побережье давно и успешно покупают англичане, голландцы, немцы и даже жители прибалтийских государств.

Так, по данным риэлтерских компаний, граждане Германии предпочитают покупать жилье в районе Аланьи. Голландцы и англичан, скупают выгодные объекты в Фетхие, на Эгейском побережье. 

Панельного домостроения в Турции нет. Стены кладут из кирпича или заливают бетоном. Строят быстро. Жилой комплекс из трех 15-этажных корпусов с собственным бассейном строят максимум год. Виллу, скажем, в 250 кв. м - два-три месяца. Квартиры в новостройках и виллы сдаются со стеклопакетами, отделкой, кухней и сантехникой. На пол кладут плитку или ламинат. Варианты покраски стен, модель унитаза, кухни и расположение розеток на стенах можно выбрать заранее и договориться обо всем со строителями. А можно от всего отказаться, получить бетонную коробку с голыми стенами и нанимать ремонтную бригаду самим. Стоить будет дешевле, но за рабочими придется пару недель последить. Можно приобрести земельный участок, нанять строителей через того же риэлтера и построить себе виллу самостоятельно. "Сотка" в Кемере стоит от $350 до $1000. В Анталье, где довольно много земли и строительство будет продолжаться еще лет пять, цены растут медленнее, чем в курортных местечках вроде Кемера, где земли осталось мало и действует ограничение этажности - не более четырех этажей.

По данным риэлтеров, наиболее популярным у россиян местом покупки недвижимости является Анталья. Анталья - пожалуй, самый русский город на всей турецкой Ривьере. Россияне давно стали самыми желанными гостями в местных отелях и самыми желанными соседями по кварталу. В Анталье есть русские школы, а местный аэропорт принимает множество чартеров. Климат здесь весьма благоприятный, зима мягкая, но при этом недалеко от города находится один из горнолыжных курортов. Так что совсем забыть о зиме не удастся.

Но на Анталье свет клином не сошелся. Русской экспансии ждут и в Кемере и в Кушадасы. Единственной проблемой, впрочем, решаемой, может стать соблюдение местных правил игры. Турция страна мусульманская, со своими традициями и укладом, и не каждый потенциальный инвестор сможет адаптироваться к ним. Но тут уж как говорится, « в чужой монастырь со своим уставом не ходят».

Общая тенденция роста цен на недвижимость на 40-50% в год действительно имеет место. В отдельных точках рост может составлять и больше - 100-200% - и зависит от развития инфраструктуры.

О ценах.

Рынок недвижимости четко делится на построенное не больше 15 лет назад и все остальное. "Все остальное" стоит немного дешевле и отделано несколько хуже. Квартиры меряются не метрами, а спальнями. Надпись в объявлении о продаже "американский салон 1+1" означает студию с отдельными спальней и ванной площадью около 40 кв. м. Минимальная цена, за которую можно купить в Анталье такую квартиру, составляет порядка $40-50 тыс. Квартира с тремя-четырьмя спальнями обойдется в $60-100 тыс. в зависимости от района. Чем выше этаж, тем дороже квартира. На первом этаже квартир нет - только магазины и кафе. На расстоянии меньше километра от моря цена будет выше процентов на 20. На стадии строительства можно купить дешевле на 20-30%.

Для примера: Анталья, шестикомнатная квартира в малоэтажном доме в районе Лара (230кв.м, пять спален, гостиная, отдельная кухня, два балкона, две террасы) в 400 метрах от пляжа-платформы и в трех км от городских пляжей, а также в 10 км от аэропорта обходится в 172 тысячи евро (в Турции предпочитают расчеты в европейской валюте). Трехкомнатную квартиру в новостройке в Аланье (115 кв.м., две спальни, гостиная, совмещенная с кухней, два балкона, печь-барбекю, бассейн, парковка, соседи - русские, немцы и англичане), с видом на горы и море, в 200 метрах от пляжа, двух километрах от центра города и в 100 км от аэропорта можно приобрести за 95 тысяч евро. И совсем уж доступный вариант существует в Мармарисе. Тут большая новая двухуровневая квартира площадью 135кв.м недалеко от главного городского пляжа (200м), и в 10 минутах ходьбы от центра города. В квартире есть просторная гостиная с балконом, стильно обставленная кухня со шкафами для посуды, 2 спальни. Цена чуть превышает 82 тысячи евро.

Жилье класса люкс также отличается весьма привлекательными ценами. Четырехкомнатная двухуровневая вилла в Кемере (200кв.м., три спальни, балкон, терраса, меблированная кухня, бассейн), в километре от пляжа, недалеко от центра города, в пределах часа езды от аэропорта и горнолыжного курорта Саклыкент, предлагается покупателям за 360 тысяч евро. При этом, около 272 тысяч евро стоит двухэтажная вилла в Фетхие, в районе Чалыш (180 кв.м, две ванных комнаты, четыре спальни, два балкона, терраса, постройки 2005 года), в получасе от аэропорта, в полукилометре от моря.

Оформление в собственность, Tapu

Процедура проходит в три этапа: сначала продавец и покупатель отправляются в местную кадастровую палату, где покупателю выдают справку, подтверждающую, что продавец действительно владеет квартирой, виллой или земельным участком. Потом подписывается договор (агентства переводят договор на русский и делают апостиль). Затем покупатель платит деньги и получает TAPU - свидетельство на право собственности, в котором записано его имя, адрес недвижимости и цена, указанная в договоре. Если покупатель турок, формальности могут занять не больше рабочего дня.

Для иностранцев, на оформление квадратных метров в собственность в Турции обычно уходит порядка двух-трех месяцев. Вообще-то чиновники говорят, что с проверкой чистоты объекта недвижимости могли бы управиться и за пару дней, но все документы оформляются в Измире, в головном офисе министерства обороны. Военные должны удостовериться, что продаваемое иностранцу здание не имеет стратегического значения. По завершении формальностей покупателю выдают документ, удостоверяющий право собственности на постройку, - так называемый Tapu. Землю оформляют в аренду через нотариуса на 49 или 99 лет под государственные гарантии. Процесс, естественно, требует некоторых расходов, порядка 3 % от стоимости объекта в качестве налога (стоимость объекта по турецкой практике всегда занижена) и комиссионные агентству. Ежегодный налог значительно меньше - 0,3 %. Покупатели новостроек пользуются существенными налоговыми льготами и в первые пять лет эксплуатации жилья платят по минимуму.

Перевод через банки и частные финансовые структуры финансовых средств для оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества (как с помощью обмена иностранной валюты, так и без него), а также средств, полученных в качестве доходов от продажи или эксплуатации недвижимого имущества, не подлежит каким-либо ограничениям.

Коммунальные услуги

Коммунальные услуги в курортной Турции по европейским меркам недороги. Услуги компаний, обслуживающих водопровод и электросети, обойдутся в 60 и 100 евро единовременно (за подключение). За текущее потребление придется платить из расчета примерно 0,8 евро/куб. м и 0,2 евро/кВт.ч. 

Инфраструктура хоть и отдает местным колоритом, развита гораздо лучше, чем в Сочи, Крыму или даже в Болгарии. Магазины и кафе с ценами в разы ниже московских, европейским сервисом и качеством товаров на каждом шагу.

Подготовлено по материалам риэлтерского агентства: Turvilla